桃園市擁有約30萬棟40年以上的老舊建築，但都市更新卻進度緩慢，在六都之中敬陪末座。根據《公視新聞》與《好房網》等新聞媒體整理內政部數據統計資訊的報導，至2025年第一季為止，桃園報核與核定中的都市更新案僅有24件，明顯落後其他縣市，居六都之末。這座擁有近30萬棟40年以上老屋的城市，為何在改建之路上走得如此艱辛？而這麼多老屋和傳統社區的改建，是否能在落後的都更現況之中找到突破困境的新解方？
桃園都市更新卡關的三大落後問題關鍵：
首先，是房價問題。桃園雖然發展迅速，但整體房價仍低於台北、新北，使得建商對於都更案的投資回報預期有限，參與意願偏低。
其次，是整合困難。許多老舊社區由多戶共同持有，每戶的權益主張不盡相同。根據市府說法，有些都更案雖完成申請，但因地主之間協調不成、樓層分配意見分歧，導致進度卡關，甚至申請撤案。
再者，缺乏誘因。過去政府對桃園推動都更的法令誘因、行政效率與政策配套相較不足，民間、建商與地主間也欠缺足夠的信任與對話機制。
這些現實，讓都市更新即便有法可循、有制度可走，卻在實務面陷入泥淖。
桃園合建的彈性策略：化堵為疏
在都更推不動的情況下，「合建」成為地主們能夠主動出擊的關鍵策略。相較政府主導、程序繁複的都更案，合建具備以下三大優勢：
1. 自主彈性高，合作條件可談
地主與建商直接對話，可就樓層分配、戶數規劃、施工期程等細節進行彈性談判，不需等待政府審核的漫長流程，提升決策與執行效率。
2. 無須自掏腰包，減少財務壓力
合建案通常由建商負擔全部建造成本，地主以土地出資換取新屋分配，不需額外籌措資金，是老屋改建的低風險選擇。
3. 建商介入整合，突破協調瓶頸
專業的建商團隊可擔任地主之間協調的中介者，並結合法律、規劃與財務團隊，協助整合意見、化解糾紛。
「卡位先機」的黃金法則—「先合建、後都更」之破局突圍
值得注意的是，合建不僅是都更的替代方案，更可能是未來取得都更資格與政策獎勵的跳板。
合建是指地主與建商合作，將原有建築物拆除重建，並依約定分配新建物或收益。在某些情況下，透過合建先行改建，改善建築品質與居住環境，之後再申請都市更新，可以提高整體區域的更新意願與效率。
根據「台灣物業管理學會」指出，目前的法規，採取「先合建、後都更」的策略在特定情況下是可行的，尤其適用於不符合都市更新條件的地區或建築物。 這種方式可以作為推動都市更新的前置作業，為後續的都更程序鋪路。
特別是桃園市政府針對都市更新的相關法案修訂，近年連續以來的多次修訂，都是以「放寛」和「加速」為主要原則方向。在市府逐漸加碼都市更新鼓勵措施、擴大重建條件審查彈性時，有先完成整合的地主團隊，更容易成為政策資源的優先名單。因此，地主若能及早啟動合建計畫、先與建商洽談完成意向協議，不僅可加快老屋重建腳步，更能搶先卡位未來的政策紅利。
「先合建、後都更」的可行性與優劣分析
然而，這種策略的可行性取決於多種因素，包括地區的都市計畫、土地使用分區、建築法規等。因此，地主在考慮採取「先合建、後都更」策略時，應諮詢具備專業合建與都更法律熟悉之建商，以確保符合相關法規，並評估其可行性與風險。合昶建設為改建地主提供「先合建、後都更」的優劣分析參考：
優點：
- 提高更新效率： 透過合建先行改建，可以改善建築品質與居住環境，提升居民對都市更新的接受度。
- 降低整合難度： 合建通常涉及的地主數量較少，協商與整合相對容易，有助於後續的都更推動。
- 提前改善生活品質： 居民可以在合建後享受更好的居住環境，無需等待漫長的都更程序。
缺點：
- 法規限制： 合建後的建築可能不符合未來都更的規劃要求，需重新調整設計或用途。
- 資源重複投入： 若合建後再進行都更，可能需要再次投入資金與時間，增加成本。
- 政策變動風險： 都市更新政策可能隨時間改變，影響後續都更的可行性與效益。
建議：
地主在考慮「先合建、後都更」策略時，應深入了解當地的都市計畫與相關法規，並評估自身土地的條件與潛力。同時，建議與有經驗的建商或都市更新專業機構合作，共同規劃最適合的更新方案。
如需進一步了解合建與都市更新的相關資訊，可以向我們索取相關詳細資訊或直接諮詢，以獲得最適切的建議與協助。
合昶建設：在地桃園合建最值得信賴的專業夥伴
在眾多合建業者中，合昶建設以「透明合作、彈性方案」為原則，協助地主完成從土地評估、權益規劃、設計施工到完工交屋的全流程管理，並已協助多起桃園地區的合建案成功啟動。
無論是三代同戶的老透天、四戶共構的公寓，還是產權分散的社區集合住宅，合昶建設都有豐富的合建整合經驗，能協助地主們找到最合適的改建方式。
如果您「想為老屋找到再生出路？想為土地創造最大價值？」現在，就是啟動【合建卡位】的最佳時機。歡迎與合昶建設團隊聯繫，預約專業評估，一起讓城市更新，不再只是願景，而是你我親手打造的未來。